오피스텔 분양권 매각 시 과세표준 계산방법 및 사업의 양도 해당 여부

오피스텔 분양권 매각 시 과세표준의 계산은 실지거래가액으로 하되, 실지거래가액이 불분명한 경우 「부가가치세법 시행령」 제64조 및 국세청 고시 제2015-43호에 따라 안분계산하는 것이고, 해당 오피스텔 매각이 ‘사업의 양도’에 해당하는지는 사실판단 사항이며, ‘폐업시 잔존재화’의 적용대상에는 해당하지 아니함

[회신] 1. 귀 서면질의의 경우 기존해석사례를 보내드리니 참조하시기 바랍니다. ○ 서삼46015-10796 , 2002.05.14 신축 중인 오피스텔을 분양받은 사업자가 계약금 및 중도금 등을 지급한 후 당해 재화를 취득할 수 있는 권리(분양권)를 양도함에 있어 당해 분양권 거래가액 중 토지 관련분은 부가가치세법 제12조 제1항 제12호 및 제3항 규정에 의하여 부가가치세가 면제되나, 당해 건물 관련분에 대하여는 부가가치세법 제6조 제1항 및 동법 시행령 제3조의 규정에 의하여 부가가치세가 과세된다. 이 경우 과세되는 공급가액과 면세되는 공급가액의 구분에 대하여는 부가가치세법시행령 제48조의 2 제4항 규정을 준용한다. * 부가가치세법 시행령 제48조의2 → 제64조로 변경 ○ 서면3팀-908, 2008.05.07 「부가가치세법」 제6조 제6항에 규정하는 사업의 양도는 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무 및 인적ㆍ물적 시설을 포괄적으로 양도하는 것을 말하는 것으로, 귀 질의의 경우가 사업의 양도에 해당하는지 여부는 양도 당시의 현황에 따라 관련사실을 종합하여 판단하여야 할 사항인 것임. * 부가가치세법 제6조 제6항 → 제10조 제9항으로 변경 2. 또한, 「부가가치세법」 제10조 제6항의 ‘폐업시 잔존재화’는 사업자가 폐업할 때 자기생산ㆍ취득재화 중 남아 있는 재화에 대하여 과세하는 것으로 귀 질의의 경우 이에 해당하지 아니합니다. 1. 사실관계 ○ 신청인은 오피스텔을 분양받아 임대사업자로 등록하여 부가가치세 환급을 신청하여 지급받았으며, 해당 오피스텔이 준공되지 않은 상태에서 분양권을 매각하고자 함 2. 질의내용 ○ (질의1) 오피스텔 분양권을 매각하는 경우 부가가치세 과세표준 계산 ○ (질의2) 오피스텔 분양권 매각 시 ‘사업의 양도’ 해당 여부 ○ (질의3) 오피스텔 분양권 매각 시 ‘폐업시 잔존재화’ 과세 여부 3. 관련법령 ○ 부가가치세법 제29조 【과세표준】 ① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 해당 과세 기간에 공급한 재화 또는 용역의 공급가액을 합한 금액으로 한다. ③ 제1항의 공급가액은 다음 각 호의 가액을 말한다. 이 경우 대금, 요금 , 수수료, 그 밖에 어떤 명목이든 상관없이 재화 또는 용역을 공급받는 자로부터 받는 금전적 가치 있는 모든 것을 포함하되, 부가가치세는 포함하지 아니한다. 1. 금전으로 대가를 받는 경우: 그 대가. - 이하 생략 - ⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급 하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다. ○ 부가가치세법 시행령 제64조 【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】 법 제29조제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다. 1. 토지와 건물등에 대한 「소득세법」 제99조 에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우 : 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조 제4호 에 따른 감정 평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다. 2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우 : 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액 . 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우 에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다. 3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우 : 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액 ○ 국세청 고시 제2015-43호(2015.8.24) 토지와 건물 등의 가액구분이 불분명한 경우 과세표준 안분계산방법 고시 제4조 【미완성된 건물 등을 토지와 함께 공급하는 경우 】 사업자가 토지와 미완성된 건물 등을 함께 공급하며 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우, 토지는 제2조 제1호의기준가액으로 하고, 미완성된 건물 등은 장부가액(장부 가액이 없는경우에는 취득가액)으로 하여 그 가액에 비례하여 실지거래가액을 안분계산한다. ○ 국세청 고시 제2015-43호(2015.8.24) 토지와 건물 등의 가액구분이 불분명한 경우 과세표준 안분계산방법 고시 제2조 【토지와 건물 등의 가액을 일괄 산정ㆍ고시하는 오피스텔, 상업용 건물 및 주택을 공급하는 경우 】 1. 토지 및 건물 등의 기준가액 산정 : 토지의 기준가액은 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 가목에 따른 토지의 기준시가로 하고, 건물 등의 기준가액은 같은 법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 따라 국세청장이 고시한 건물의 기준시가의 산정방법을 준용하여 계산한 가액으로 한다. ○ 부가가치세법 제10조 【재화 공급의 특례】 ⑥ 사업자가 폐업할 때 자기생산ㆍ취득재화 중 남아 있는 재화는 자기 에게 공급하는 것으로 본다. - 이하 생략 - ⑨ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다. 2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것. - 이하 생략 - ○ 부가가치세법 시행령 제23조 【재화의 공급으로 보지 아니하는 사업 양도】 법 제10조 제9항 제2호 본문에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것을 말 한다 . 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각 호의 것을 포함 하지 아니하고 승계시킨 경우에도 그 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다 . 1. 미수금에 관한 것 2. 미지급금에 관한 것 3. 해당 사업과 직접 관련이 없는 토지ㆍ건물 등에 관한 것으로서 기획 재정부령으로 정하는 것 ○ 재정경제부 부가가치세제과-625, 2007.08.29 1. 사업자가 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄 산정 및 고시하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함)을 공급하는 경우 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의하는 것이나, 실지거래 가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명하면 「부가가치세법 시행령」 제48조 의 2 제4항 제1호 내지 제3호의 규정을 적용하는 것임. 2. 다만, 귀하의 질의의 경우 일괄 산정하는 상업용 건물의 기준시가는 건물의 공급가액을 안분계산시 동법 동령 동조 동항 제1호 및 제2호의 기준시가 규정을 적용할 수 없으므로 동법 동령 동조 동항 제2호의 취득원가(분양가액) 규정을 적용하는 것임 ○ 서면인터넷방문상담3팀-542, 2007.02.14 사업자가 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄 산정·고시하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함)을 공급하는 경우 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의하는 것이나, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명하여 「부가가치세 법 시행령」 제48조의2 제4항 제1호 및 제2호를 적용할 수 없거나 곤란한 경우에는 동법시행령 동조 동항 제3호 및 ‘토지와 건물등의 가액구분이 불분명한 경우 과세표준 안분계산방법 고시(2001.01.29. 국세청고시 제2001-6호)’ 내용 (1)에 의하는 것임 ○ 서면3팀-908, 2008.05.07 「부가가치세법」 제6조 제6항 에 규정하는 사업의 양도는 사업장별로 그 사 업에 관한 모든 권리와 의무 및 인적ㆍ물적 시설을 포괄적으로 양도하는 것을 말하는 것으로, 귀 질의의 경우가 사업의 양도에 해당 하는지 여부는 양도당시의 현황에 따라 관련사실을 종합하여 판단하여야 할 사항인 것임. ○ 서삼46015-10796, 2002.05.14 신축 중인 오피스텔을 분양받은 사업자가 계약금 및 중도금 등을 지급한 후 당해 재화를 취득할 수 있는 권리(분양권)를 양도함에 있어 당해 분양권 거래가액 중 토지 관련분은 부가가치세법 제12조 제1항 제12호 및 제3항 규정에 의하여 부가가치세가 면제되나, 당해 건물 관련분에 대하여는 부가가치세법 제6조 제1항 및 동법 시행령 제3조의 규정에 의하여 부가가치세가 과세된다. 이 경우 과세되는 공급가액과 면세되는 공급가액의 구분에 대하여는 부가가치세법시행령 제48조 의 2 제4항 규정을 준용한다.